Wydawać by się mogło, że w dobie internetu sprzedaż mieszkania na własną rękę na rynku wtórnym to nie sztuka. W końcu istnieją social media, internetowe portale ogłoszeniowe, a poza tym  prawie każdy może zrobić dobre zdjęcia do oferty sprzedaży. Technika poszła na tyle do przodu, że nawet smartphone`m jesteśmy w stanie wykonać atrakcyjne zdjęcia. Czy są zatem jakieś pułapki, które warto ominąć, aby odnieść sukces? Jak skutecznie sprzedać mieszkanie?

 Jak skutecznie sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym?

Trwający boom na rynku pierwotnym mocno namieszał na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań, który stał się zdecydowanie bardziej wymagający. Nasza oferta musi się wyróżniać z tłumu, inaczej przepadnie w gąszczu ofert.

Czym się wyróżnić? Może wyróżnić się ceną? To zależy jakie mamy cele sprzedażowe: czy istotne są szybkie wpływy wygenerowane przez sprzedaż, które pozwolą nam w coś zainwestować czy też zależy nam na zmaksymalizowaniu zysku ze sprzedaży. Tak czy owak z reguły punktem wyjścia jest ustalenie ceny sprzedaży mieszkania. Jak to z reguły robimy? Przeglądamy portale ogłoszeniowe i patrzymy na ceny ofertowe. Wiele osób traktuje portale jako wyznacznik swoich oczekiwań cenowych zapominając, że ceny ofertowe odzwierciedlają jedynie oczekiwania innych Kupców i często nijak mają się do cen transakcyjnych lub są po prostu mocno zawyżone. Warto traktować portal ogłoszeniowy jako źródło informacji o konkurencji, ale trzeba założyć pewien margines błędu. Powinniśmy wiedzieć, że ceny ofertowe są do nawet 15% zawyżone w stosunku do transakcyjnych.

Ustal cenę ofertową poznając konkurencyjne oferty.

Większość osób zaczyna proces sprzedaży mieszkania od ustalenia ceny, jaką chciałoby za nie otrzymać. To zrozumiałe podejście, ale kolejnym krokiem powinno  być zderzenie naszych oczekiwań z rzeczywistością. Co mam na myśli przez rzeczywistość? Mam na myśli obiektywną ocenę standardu naszego mieszkania wobec innych ofert na rynku. Porównanie naszej oferty z innymi ofertami o podobnym metrażu, lokalizacji, stanie technicznym np. budynku lub wieku nieruchomości. Analizując ceny  starajmy porównywać się do podobnych ofert czyli o zbliżonym standardzie wykończenia, lokalizacji,  wieku budynku. Weźmy pod uwagę czy takich ofert jak nasza jest dużo jednym słowem czy podaż jest duża: jeśli tak to tym trudniej nam będzie stać się konkurencyjnym bez wyróżnienia się.

Zawyżenie ceny mieszkania na starcie procesu sprzedaży, aby była to cena wyjściowa do dalszych negocjacji, to błąd.

Kupujący znają ceny rynkowe, a oferty odbiegające od realiów rynkowych są często pomijane lub szerokim łukiem omijane, no chyba, że dysponujesz wyjątkową ofertą i znajdziesz chętnego gotowego zapłacić za tą wyjątkowość więcej. Tylko co to znaczy wyjątkowa oferta? Jak to realnie TY jako właściciel jesteś w stanie określić? Muszę cię rozczarować: to co sprzedajesz może być wyjątkowe tylko dla Ciebie i bez znajomości rynku nieruchomości i potrzeb i oczekiwań Kupujących będzie Ci ciężko tą wyjątkowość przełożyć na efekt sprzedażowy.

Skorzystaj z pomocy w określeniu ceny ofertowej.

Rozwiązań jest kilka. Można zwrócić się o pomoc do profesjonalnego rzeczoznawcy lub pośrednika sprzedaży nieruchomości, aby pomogli Ci określić spodziewaną cenę transakcyjną. Możesz też skorzystać z internetowych narzędzi do wyceny nieruchomości, przy czym cena przez nie wyliczana będzie jedynie przybliżoną wartością.

Świeżość oferty a jej atrakcyjność.

Najnowsze oferty cieszą się największym zainteresowaniem kupujących.  Opatrzone, wiszące od miesięcy oferty świadczą na swoją niekorzyść.

Często zdarza się, że, jeżeli szybko pojawia się oferta kupna to sprzedający zaczyna się wahać lub nawet wycofywać przekonany, że skoro znalazł Kupca to może i znajdzie i takiego, który da mu więcej. Rzeczywistość jest jednak taka, że im dłużej oferta wisi w internecie, tym mniejsza szansa na to, że mieszkanie uda się sprzedać.

Co powinno znajdować się w dobrym ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania?

Przede wszystkim skoncentruj się na przekazaniu konkretnych informacji. Skup się na atutach, walorach mieszkania oraz lokalizacji. Unikaj oklepanych frazesów i pustosłowia. Traktuj swojego odbiorcę uczciwie i poważnie. Myśl w kategoriach jego potrzeb i oczekiwań.  

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Jako sprzedający musisz  zadbać o to, by mieszkanie na sprzedaż było odpowiednio zadbane zatem przygotowane.

Czasem wystarczy je jedynie dokładnie sprzątnąć i pozbyć się nagromadzonych rzeczy, które optycznie zmniejszają sprzedawaną powierzchnię. Czasem będzie potrzeba małego remontu czy też usunięcia drobnych usterek. Zwłaszcza w przypadku usterek doradzam ich pozbycie się za wszelką cenę, bo naszym celem jest wytrącenie z ręki Kupującym wszelkich argumentów do zbijania ceny. Ale przecież zaniedbaną przestrzeń, ktoś przecież po kupnie i tak urządzi po swojemu, więc po co w nią inwestować? Nigdy nie myśl w takich kategoriach, bo od razu stawiasz się na przegranej pozycji jeśli chodzi o cenę, którą jesteś w stanie dostać. Za zaniedbaną przestrzeń nikt nie będzie chciał zapłacić dużo.

Co do generalnych remontów na potrzeby sprzedaży to jestem dość ostrożna w ocenie czy warto. 

Mieszkania po dużych remontach nie są konkurencyjne cenowo. Wiadomo zainwestowałeś- chcesz zwrotu i zarobku na inwestycji. Przecież przeznaczyłeś na to swój czas i finanse. Generalne remonty są wskazane jeśli mieszkanie po odjęciu kosztów remontu będziemy w stanie sprzedać nadal w atrakcyjnej cenie. No chyba, że nie zależy Ci na czasie i możesz poczekać na idealnego kupca tylko weź pod uwagę, że nieruchomość, która stoi nadal generuje koszty. Ty też na tym tracisz przede wszystkim swój czas. Dla mnie czas jest wartością samą w sobie i wyceniam go bardzo wysoko. Wolę zarobić mniej, ale szybko przejść do nowej inwestycji, która wygeneruje dla mnie kolejny dopływ finansów.