W mojej pracy doradcy ds. nieruchomości co chwila spotykam się z mieszkaniami czy też domami obciążonymi hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu albo pożyczki. Co powinniśmy zrobić lub wiedzieć, aby móc kupić taką nieruchomość bezpiecznie?

Słowem wstępu czym jest hipoteka…

Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (czyli np. bankowi) zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia zobowiązania (np. kredytu).

Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po spłaceniu zobowiązania. Hipoteką można obciążyć prawo do użytkowania wieczystego, prawo do domu jednorodzinnego (w spółdzielni mieszkaniowej), prawo własności nieruchomości (w tym także gruntów), spółdzielcze prawo do lokalu.

Obciążenie nieruchomością hipoteką w żadnym razie nie wyklucza jego sprzedaży.

Możesz kupić taką nieruchomość zarówno dysponując własnymi środkami jak i zaciągnąć na tą okoliczność kredyt i zabezpieczyć jego spłatę poprzez ustanowienie hipoteki.

Aby wszystko doszło do skutku, obie strony czyli sprzedający i kupujący muszą podjąć pewne
działania w określonej kolejności.

Kto jest odpowiedzialny za spłatę zobowiązań wynikających z ustanowionej hipoteki?

Istotą hipoteki jest prawo dochodzenia przez wierzyciela (na przykład bank)
zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonego hipoteką przedmiotu – nieruchomości,
prawa, wierzytelności, i to bez względu na to, czyją stał się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Konsekwencją tak skonstruowanej odpowiedzialności jest to, że z chwilą sprzedaży
obciążonej nieruchomości oprócz dłużnika osobistego (czyli tego, kto zaciągnął dług)
pojawia się dłużnik rzeczowy – nabywca nieruchomości. Z tej konstrukcji wynika, że
obciążenie nieruchomości hipoteką nie ogranicza właściciela w możliwości jej zbycia.

Czy obaj dłużnicy odpowiadają za spłatę długu od daty zakupu nieruchomości solidarnie?

Nie. Stroną umowy pożyczki lub kredytu jest nadal wyłącznie pierwszy właściciel
nieruchomości, i to on musi dług spłacić. Nabywca nieruchomości powinien się jednak
liczyć z tym, że jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel skieruje roszczenie przeciw
niemu dlatego należy przed finalizacją zakupu nieruchomości zawrzeć porozumienie co
do spłaty długu.

Co będziemy potrzebować z banku sprzedającego?

Bank sprzedającego na jego wniosek powinien dostarczyć nam w formie pisemnej
wszelkich informacji o warunkach spłaty zobowiązania. A więc:

• wysokość aktualnego zadłużenia razem z odsetkami, prowizjami i
opłatami (na przykład za wcześniejszą spłatę kredytu);
• zgoda banku na jednorazową spłatę zadłużenia;

• termin spłaty akceptowany przez bank;
• oświadczenie, że bank wystawi odpowiednie dokumenty
umożliwiające wykreślenie hipoteki po dokonaniu spłaty długu;
• numer konta, na które należy wpłacić wartość wierzytelności;

Należy pamiętać, że stroną umowy kredytu (pożyczki) jest sprzedający nieruchomość, więc bank
wyda wszelkie dokumenty wyłącznie jemu. Kupujący może jedynie żądać okazania
takich dokumentów, sam nie ma bowiem możliwości uzyskania ich w banku.

Co będziemy potrzebować z  banku kupującego?

Jeśli kupujący także zamierza wziąć kredyt na zakup domu, musi omówić sprawę z
wybranym przez siebie bankiem. Pieniądze z kredytu nie mogą bowiem zostać przelane
na rachunek biorącego kredyt (kupującego nieruchomość), ale na rachunek dłużnika
(sprzedającego) wskazany przez bank-wierzyciela zabezpieczonej hipoteką
wierzytelności. Bank kupującego także stanie się wierzycielem hipotecznym, w jego
interesie jest zatem, aby bank sprzedającego został wykreślony z księgi wieczystej, gdzie
figuruje jako “pierwszy wierzyciel”.

Zatem o kolejności spłaty długu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości decyduje zawsze kolejność wpisu w księdze wieczystej.

Bank udzielający kredytu kupującemu zażąda zatem zaświadczenia banku sprzedawcy o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu przez sprzedawcę.

Doradzam, aby ze względu na bezpieczeństwo obu stron transakcji umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to istotne w przypadku gdy w grę wchodzą pokaźne sumy. Notariusz ma za obowiązek zweryfikować wszelkie dokumenty dotyczące nieruchomości zatem dodatkowo unikamy przykrych niespodzianek w postaci przeoczeń natury formalnej. Poza tym jeżeli umowa przedwstępna ma taką samą formę co umowa przyrzeczona (przenosząca własność), każda ze stron (zarówno kupujący, jak i sprzedający) może się wówczas udać do sądu w
celu wyegzekwowania jej zapisów.

Sugeruję, aby kwota wpłacana na okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz Sprzedającego była wpłacona w formie zadatku, a nie zaliczki.

Dlaczego?

W odróżnieniu od zadatku instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeks Cywilnego. Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem ma znaczenie przede wszystkim wówczas, gdy umowa końcowa pomiędzy stronami nie dochodzi do skutku.

Zadatek zabezpiecza umowę, zaliczka – nie

Zadatek jest kwotą, która jest wpłacona na poczet przyszłych należności, wynikających z
zawartej umowy, stanowi ona część ceny. Zaliczka, co należy podkreślić, nie jest formą
zabezpieczenia wykonania umowy jak zadatek. W związku z tym nie wchodzą tu w grę
przepisy dotyczące jej zwrotu w podwójnej wysokości, w razie gdy umowa nie dojdzie
do skutku z winy strony tej umowy. Tak się właśnie dzieje w przypadku zadatku.

Zaliczka i zadatek a odstąpienie od umowy

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej,
zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy
umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia
szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

W związku z tym, w przypadku dania zaliczki w razie odstąpienia jednej strony od
umowy, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej
stronie wszystko to, co otrzymała od niej na mocy umowy. Może się także domagać
odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku.

Nie stosuje się jednak wówczas zasad dotyczących zwrotu w podwójnej wysokości, bo
stosuje się je tylko przy zadatku stanowiącym zabezpieczenie wykonania umowy.

Zadatek czy zaliczka?
Zwykle fakt dania zadatku wynika z postanowień umowy zawartej przez strony. Jeśli
zachodzą wątpliwości co do tego, czy chodzi o zaliczkę, czy zadatek zwłaszcza w sytuacji
niewykonania umowy należy zwrócić się do sądu i przedstawić dowody na to, czy wolą
stron było danie zaliczki, czy też zadatku.
Mogą to być np. zeznania świadków obecnych przy negocjowaniu umowy lub też przy jej
zawieraniu. Najlepiej jednak, w celu uniknięcia wątpliwości, sprecyzować w samej
umowie, czy świadczenie jest zaliczką, czy zadatkiem.

Na koniec warto wspomnieć, że do kwestii przedawnienia zadatku stosuje się ogólne
przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące przedawnienia (art. 118 Kodeksu Cywilnego).
Zgodnie z nim, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia
wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z
prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Podstawa prawna: art. 72, art. 118, art. 394, art. 494 Kodeksu Cywilnego:
Zadatek zalicza się na poczet świadczenia jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Czasami zaliczenie zadatku na poczet świadczenia głównego nie jest możliwe. Jest tak
np. wtedy, gdy zadatek miał charakter rzeczowy, a przedmiotem umowy było
świadczenie pieniężne. W takim wypadku, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia
nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi stronie, która go dała.

Wracając do tematu spłaty hipoteki: jeżeli dług jest tak wysoki, że cała należność z tytułu
ceny będzie przelana na rachunek bankowy związany z kredytem, odpowiednie
postanowienia muszą się znaleźć w umowie przedwstępnej.

Jeśli zbywca wziął kredyt na zakup albo remont nieruchomości w walutach obcych, bank powinien podać w
zaświadczeniu wysokość aktualnego salda kredytu w złotych polskich. Gdyby wartość po
przeliczeniu na złote była wyższa niż cena zakupu domu, różnicę tę powinien uregulować
zbywca. Takie postanowienie koniecznie musi się znaleźć w umowie. W przeciwnym
wypadku bank nie wystawi dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki.

Pamiętaj! Nie wszystkie banki przeliczają w zaświadczeniu kredyty udzielone w walutach
na złote z uwagi na ruchomy kurs waluty w ciągu dnia. Wtedy strony same muszą
wskazać w akcie notarialnym kurs, według jakiego przeliczana jest kwota zadłużenia.
Poza tym od czasu podpisania umowy przedwstępnej do chwili wypłaty i tak dochodzi do
zmiany kursu, czasem dość istotnej, więc trzeba się liczyć z koniecznością dodatkowych
rozliczeń.

Po spłacie kredytu bank wystawia odpowiednie dokumenty o wygaśnięciu długu.
Możliwe są wtedy następujące warianty:
• wierzyciel (bank) sam kieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o
wykreślenie hipoteki;
• dłużnik (kredytobiorca) na podstawie zaświadczenia wierzyciela
występuje z odpowiednim wnioskiem (najczęściej spotykane)
• notariusz opisuje całą sytuację w akcie notarialnym (umowie
sprzedaży), powołując oświadczenie banku dotyczące wygaśnięcia
długu, i sam kieruje wniosek do sądu. Ten wariant wiąże się z
dodatkowymi kosztami (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie
wniosku).
Najlepiej jest otrzymać zgodę banku na wykreślenie hipoteki (w formie oświadczenia o
spłacie kredytu) i przedstawić ją notariuszowi, który sam skieruje wniosek do sądu.
Wtedy mamy pewność, że wszelkie formalności związane z wykreśleniem obciążenia
zostały dokonane prawidłowo i w odpowiednim terminie.
Podstawa prawna:
• ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z
2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.),
• rozporządzenie z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. nr 102, poz. 1122),
• ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
(Dz.U. nr 167, poz. 1398),
• rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w
sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148, poz.
1564)